《蚌埠市住宅物业管理条例》来了！7月1日起施行

　　安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第十六次会议审查了《蚌埠市住宅物业管理条例》，决定予以批准，由蚌埠市人民代表大会常务委员会公布施行。

　　第一条为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，建设和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

　　建立政府组织、部门协同、属地管理、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等共同参与的物业管理机制。

　　第四条市、县（区）人民政府应当加强对物业管理活动及其监督工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，制定、落实扶持政策，建立健全议事协调制度，统筹解决物业管理重大问题。

　　蚌埠高新技术产业开发区、蚌埠经济开发区管理机构应当在各自职责范围内依法做好住宅物业管理相关工作。

　　第五条市、县（区）人民政府住房和城乡建设部门是物业管理主管部门，负责本行政区域内住宅物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

　　市人民政府物业管理主管部门应当加强前期物业招投标、物业承接查验、智慧物业管理公共服务平台和物业服务质量考核等事项的统一组织和监督。区人民政府物业管理主管部门应当按照法律法规、政策规定和市人民政府物业管理主管部门要求，履行物业管理职责。县人民政府物业管理主管部门可以结合县域特点依法依规开展物业管理活动。

　　（一）发展改革部门负责监管电力设施、电能保护，住宅小区前期物业服务收费标准的制定、调整和监督等工作；

　　（二）公安机关负责依法查处住宅小区内高空抛物、违规燃放烟花爆竹等影响公共安全、公共秩序的违法行为，按照法律法规相关规定对监控安防、养犬等开展监督检查，参与矛盾纠纷处理，做好流动人口监管等工作；

　　（四）生态环境部门负责住宅小区以及周边环境保护工作的监管，依法查处违反环保法律、法规的行为；

　　（五）城市管理部门负责查处装饰装修过程中擅自变动房屋承重结构、乱贴广告和违法搭建建筑物、构筑物等违法行为，监管生活垃圾分类、住宅小区园林绿化验收、绿地占用、树木砍伐移植等行为；

　　第八条街道办事处、乡镇人民政府应当加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。对于属于承接执法事项范围内能够直接办理的事项，按照时限要求办理；对于不属于的事项，向有关部门移送办理，有关部门应当快速响应。

　　相关执法部门应当依法、规范、有效履行职责。对于赋权街道办事处、乡镇人民政府的行政执法事项，应当跟踪监管、加强指导，确保承接到位。

　　第九条市、县（区）人民政府、街道办事处、乡镇人民政府以及居民委员会、村民委员会应当按照有关规定建立物业管理矛盾纠纷调解机制，聘请专业人员开展调解工作，化解住宅物业管理矛盾纠纷。

　　第十条市人民政府物业管理主管部门应当建立完善智慧物业管理公共服务平台，及时发布政策措施，便利业主及业主委员会活动规范，促进物业管理服务公开透明、便捷高效。

　　鼓励物业服务企业依托智慧物业管理公共服务平台，对物业管理区域内设施设备进行智能化管理，实现数据实时采集、研判、处理，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务安全、智能、绿色发展。

　　（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）依法使用物业共用部位、共用设施设备，监督专项维修资金、业主共有部分经营收益的管理和使用；

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　第十三条市、县（区）人民政府物业管理主管部门应当加强指导和协助，引导业主规范有序成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　对于交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年，以及其他具备条件但尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时介入，推动成立业主大会，依法选举产生业主委员会。

　　第十四条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米零点三元且总额不少于二万元，最高不超过十万元的标准承担。建设单位应当在选聘前期物业服务企业前，将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府指定银行账户。

　　建设单位注销的，经业主共同决定，筹备经费可以从公共收益中列支；无公共收益或者公共收益不足的，县（区）人民政府可以给予补助。

　　第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面或者数据电文征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

　　第十六条业主委员会成员候选人由业主推荐或者自荐，经业主大会会议选举产生。鼓励符合条件的中国党员、人大代表、政协委员、社区工作者等参选业主委员会成员。

　　第十七条业主委员会应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公开，并及时更新下列事项：

　　前款第五项至第八项应当每年至少公布一次，公布期限不少于一个月。业主委员会未公布前款事项的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其公布。

　　第十八条业主大会和业主委员会工作经费可以从业主共有部分经营收益中列支，不足部分也可以由全体业主分摊，其标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

　　业主大会可以根据业主委员会成员的工作情况，决定给予其适当补贴。业主大会可以授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确其工作职责和薪酬标准。

　　业主委员会违反前款规定的，物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正；拒不改正的，依法撤销，并向全体业主通告；严重损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府可以应五分之一以上业主要求，在三个月内指导召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

　　第二十条业主委员会每届任期一般不超过五年。任期届满五个月前，应当向街道办事处、乡镇人民政府书面告知换届事宜。街道办事处、乡镇人民政府应当在业主委员会任期届满三个月前，指导成立业主委员会换届工作小组，并在任期届满前，由换届工作小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　换届工作小组由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、现业主委员会代表和业主代表组成，人数为五至九人单数，其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会组织业主推荐。换届工作小组组长由街道办事处、乡镇人民政府确定。

　　第二十二条物业管理区域内有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在充分征求业主意见基础上，协调成立物业管理委员会：

　　物业管理委员会可以由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会、公安派出所、建设单位、业主代表等七至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。

　　物业管理委员会负责人由街道办事处、乡镇人民政府确定。业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。

　　物业管理委员会暂时代行业主委员会职责，组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。物业管理委员会任期一般不超过三年。

　　第二十三条物业管理区域由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以由业主自行管理。

　　第二十四条建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业，经物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十五条新建住宅小区物业交付使用十五日前，建设单位应当与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

　　物业承接查验应当邀请业主代表和物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府参加，必要时可以聘请相关专业机构予以协助。市、县人民政府物业管理主管部门应当参与物业承接查验过程监督，提供技术支持，开展复查复核，及时处理投诉。

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

　　第二十七条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。建设单位应当在约定期限内妥善解决承接查验发现的问题。

　　物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　建设单位与前期物业服务企业在承接查验中恶意串通、弄虚作假、损害业主合法权益的，共同承担赔偿责任。

　　第二十八条市人民政府建立健全住宅工程质量保证金管理制度，加强对建设单位工程质量保证金存储、支付、返还和公开等管理。

　　物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担。保修期满后的维修费用，业主专有部分由业主承担；物业共用部位、共用设施设备，从专项维修资金中支付，不足部分，由相关业主按照专有部分面积分摊。

　　第二十九条鼓励和引导业主大会采取公开招投标方式选聘物业服务企业。业主大会决定采取公开招投标方式选聘物业服务企业的，可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式进行。

　　业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容，在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公示，并根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

　　（一）按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务，做好住宅小区内绿化养护、环境卫生、秩序维护等综合服务工作；

　　（二）加强共用设施设备管理，委托符合资质的专业机构对电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备进行维修和养护；

　　（四）加强对物业管理区域的巡查，及时对违法违规以及不文明行为进行劝阻，并向有关部门报告，配合执法活动；

　　（五）物业管理区域发生传染病疫情、火灾、燃气安全事故等突发性事件时，应当及时按照有关规定开展应急处置，并向街道办事处、乡镇人民政府和有关部门报告，协助开展应急防控和救助工作；

　　第三十一条物业服务收费按照有关规定区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　实行政府指导价的，由市人民政府发展改革部门会同物业管理主管部门依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准等因素，制定相应的物业服务收费基准价格和浮动幅度，并向社会公布。每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准。

　　实行市场调节价的，应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主大会或者其授权的业主委员会依法与物业服务企业协商，通过合同约定。

　　市、县人民政府物业管理主管部门会同市场监督管理部门制定并发布基本物业服务项目清单，明确服务内容和服务等级标准。

　　第三十二条已交付业主的物业，物业费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业费由建设单位承担。

　　物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务等为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期未支付物业费的，物业服务企业、业主委员会可以催告其限期支付；期限届满仍不支付的，物业服务企业可以申请调解，或者申请仲裁、提起诉讼。

　　第三十三条物业服务企业应当定期在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公开并及时更新服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及专项维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，并向业主大会、业主委员会报告。

　　（三）未经业主大会同意或者物业服务合同约定，处分业主共有财产或者利用业主共有部分开展经营活动；

　　（四）采取停止供电、供水、供热、供燃气，或者在开启门禁、乘用电梯等方面采取限制措施等方式催交物业费；

　　（八）强制或者变相强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式开启门禁、乘用电梯及使用其他共用设施设备；

　　有前款规定行为之一的，业主或者物业使用人可以向县（区）人民政府物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉。县（区）人民政府物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时进行核查，依法作出处理并告知业主。

　　第三十五条物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物：

　　业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

　　原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

　　有前款规定行为之一的，利害关系人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当及时采取合理措施劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当告知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理，不属于街道办事处、乡镇人民政府职责范围的，移交有关部门处理。

　　第三十七条业主、物业使用人装饰装修房屋，物业服务企业应当在开工前书面告知施工时间、施工期限、垃圾堆放和清运要求以及施工安全禁止行为等事项。业主、物业使用人应当配合物业服务企业进行必要的现场检查。

　　业主、物业使用人、装饰装修企业进行房屋室内装饰装修施工时，涉及变动建筑主体和承重结构、超过设计标准或者规范增加楼面荷载等情形的，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案不得施工。

　　物业服务企业发现装饰装修活动存在违法违规行为的，应当采取合理措施制止，并及时报告街道办事处、乡镇人民政府依法处理。

　　建设单位销售房屋时，应当将车位（库）规划配建数量、位置、租售价格等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。

　　住宅小区内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定。

　　住宅小区内依法配建的人民防空工程平时作为停车位使用的，应当由投资者使用管理，收益归投资者所有，可以通过租赁、有偿使用、使用权转让等方式处分，但不得出售、附赠。收取的停车费用、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

　　第三十九条新建住宅小区内，建设单位应当按照规划建设车辆充电设施或者预留建设安装条件。既有住宅小区内，经业主大会或者其授权的业主委员会同意，可以通过改造、加装等方式建设车辆充电设施，并依法办理相关手续。

　　第四十条下列利用业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益，在扣除合理成本后，属于全体业主共有：

　　（一）利用住宅小区的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；

　　（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等进行租赁或者经营产生的收入；

　　（四）业主委员会的办公经费，业主委员会成员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

　　业主大会成立前，街道办事处、乡镇人民政府应当设立公共收益共管账户；业主大会成立后，业主大会可以决定与街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会共同管理共管账户。

　　业主大会议事规则可以规定委托专业机构对公共收益收支情况进行审计，并规定审计条件、程序、费用承担、结果公布等。

　　第四十三条市、县人民政府物业管理主管部门应当会同同级财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

　　第四十四条发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，物业服务企业应当立即采取防范措施，并由业主大会、业主委员会、相关业主或者街道办事处、乡镇人民政府按照规定申请使用专项维修资金：

　　（二）消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能的；

　　（三）屋面和外墙损坏、渗漏，共用排水设施因坍塌、爆裂等造成功能障碍以及不属于相关专业经营单位承担的供水、供电、供燃气等共用设施设备发生损坏，严重影响业主生活的；

　　（四）楼体外立面、饰面、公共构件存在脱落危险，小区围墙、公共护（围）栏损坏严重或者有倒塌危险，玻璃幕墙炸裂、地面塌陷等危及公共安全的；

　　第四十五条市、县（区）人民政府物业管理主管部门应当根据物业服务企业参与招投标、物业服务合同履行、投诉处理和日常检查情况做好物业服务企业的信用信息征集以及评价工作。

　　第四十六条市、县人民政府物业管理主管部门应当会同有关部门加强对物业服务企业的监督管理，定期进行考核，并向社会公开考核结果。

　　物业服务行业协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，加强从业人员培训，开展矛盾纠纷调解，促进物业服务企业提高服务质量和水平；依照国家和省有关规定，制定物业服务规范，配合物业管理主管部门建立健全信用档案。

　　7月28日，外交部发言人郭嘉昆主持例行记者会时，回应记者有关长和集团最新公告的提问时表示：“我们关注到有关公告。中国政府将依法进行监管，坚决维护国家主权、安全、发展利益，维护市场公平、公正。” 在港股市场，长和今早的股价曾一度上升，最高涨至54.6港元。

　　根据中央组织部和人社部联合印发的《关于机关事业单位厅局级县处级女干部和具有高级职称的女性专业技术人员等退休年龄有关问题的通知》和《实施弹性退休制度暂行办法》相关规定，从2025年1月1日起，事业单位县处级女干部和具有高级职称的女性专业技术人员退休年龄只能在2个区间申请。